威海荣昌房地产集团有限公司

业主权益保护初步预案

威海市环翠区人民法院基于债权人的申请，于2016年4月29日以（2016）鲁1002民破1号民事裁定书，裁定债务人威海荣昌房地产集团有限公司重整，以（2016）鲁1002民破1号指定管理人决定书，指定山东胶东律师事务所、威海铭信清算事务所有限公司担任威海荣昌房地产集团有限公司管理人。债务人在威海市环翠区张村镇开发了嘉祥景苑住宅小区项目、白马义乌商贸城商铺项目，部分房屋进行了销售。为了保障业主的权益，管理人根据《中华人民共和国企业破产法》及债务人的实际情况，制定如下业主保护初步预案。

 

一、嘉祥景苑业主

（一）签订了商品房预售合同并经房管部门备案的情形：

1、通常情况下，视为购房人享有该房屋的物权，预售房屋不作为债务人财产处理。债务人负责完成后续建设，购房人付清房款及其他费用后，债务人将房屋交付购房人使用，并在项目通过综合验收后90日内协助购房人办理房屋产权登记手续（以下统称享受业主待遇）。

2、若属于名为买卖实为借贷担保的，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，债务人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，按照民间借贷法律关系处理，不支持出借人履行买卖合同的要求。故预售房屋作为债务人财产处理，名义上的购房人不享有该房屋的物权，不享受业主待遇。

3、若属于以按揭方式取得贷款由债务人使用的，预售房屋作为债务人财产处理，同时按揭贷款作为债务人债务处理。名义上的购房人不享有该房屋的物权，不享受业主待遇。

（二）签订了商品房预售合同但未经房管部门备案的情形：

1、若购房人已支付了全部或大部分房款（50%以上，不含本数），按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，视为购房人享有该房屋的物权，预售房屋不作为债务人财产处理，购房人享受业主待遇。

2、若购房人只支付少部分房款（50%以下，含本数），属于正常履行合同的，预售房屋作为债务人财产处理，购房人可选择解除或继续履行合同。解除合同的，购房人可就已付购房款等申报债权；继续履行合同的，享受业主待遇。但应向管理人明确继续履行合同要求，并付清房款及其他费用，具体付款时间另行通知。

3、若债务人与购房人已经通过协议或司法/仲裁程序解除了合同的，按照协议约定或生效法律文书确认的内容履行，购房人依法向管理人申报债权。

4、若因购房人违约，债务人已经通过履行解除通知手续解除了合同的，购房人可以就退房款等向管理人申报债权。

（三）合作开发房屋的处理：

1、债务人与他人基于合作开发等合同共同开发的房地产项目，按约应当分配给合作开发方的房屋，在合作开发方履行了合同义务的情况下，虽然登记在债务人名下但属于合作开发方财产，不作为债务人财产处理。

2、合作开发方将分配的房屋另行出售或抵债，无论购房人是否已经支付了全部或大部分房款、双方是否已经实际履行房屋抵债合同，因房屋属于合作开发方财产非债务人财产，合同是否继续履行由合作开发方决定，但合作开发方应向管理人明确继续履行合同要求。

3、若合作开发方未明确表示合同是否继续履行，但合作开发方将分配房屋出售或抵债后，债务人与合作开发方指定方签订了商品房预售合同并经房管部门登记备案的，该指定方作为购房人享受业主待遇。

（四）以房抵债合同的处理：

1、债务人与债权人签订了正常价格的房屋抵债合同后，若债务人与债权人或其指定方签订了商品房预售合同并经房管部门登记备案的，视为双方已经实际履行房屋抵债合同，抵债房屋属于债权人财产，不作为债务人财产处理。该债权人或其指定方作为购房人享受业主待遇。

2、若债务人未与债权人或其指定方签订商品房预售合同，或虽签订商品房预售合同但未经房管部门登记备案的，但债务人与债权人已经办理了抵债财务转账手续的，视为双方已经实际履行房屋抵债合同，抵债房屋属于债权人或其指定方财产，不作为债务人财产处理。该债权人或其指定方作为购房人享受业主待遇。

3、债务人与债权人未办理抵债财务转账手续的，视为双方未实际履行房屋抵债合同。根据以物抵债系实践性行为原则，抵债房屋属于债务人财产，不作为债权人财产处理，管理人按照双方原债权债务的性质、金额处理。

（五）一房两卖或多卖的处理：

1、若债务人存在一房两卖或多卖的情形，已经签订商品房预售合同并经房管部门登记备案的合同继续履行，其余合同解除。解除合同的购房人，可以就退房款等向管理人申报债权。

2、若均没有签订商品房预售合同，已经支付全部或大部分房款（50%以上，不含本数）的购房人具有购买权，其余购房人不具有购买权；已经支付全部或大部分房款（50%以上，不含本数）的购房人若有多个的，按支付房款时间顺序确定购买权。支付购房款在先的购房人具有购买权，其余购房人不具有购买权。不具有购买权的购房人，可以就退房款等向管理人申报债权。

（六）明显不合理低价交易的处理：

1、在法院裁定债务人重整前一年内，债务人以明显不合理的价格进行交易的（如买卖、抵债等），管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第31条第（二）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第19条第1、2款之规定，并结合债务人的具体情况，决定是否请求法院予以撤销。

2、关于明显不合理低价的认定，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第19条第1、2款规定，法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。

3、法院撤销上述债务人明显不合理低价交易的，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第11条规定，对于债务人应返还的购房人等已支付价款所产生的债务，购房人等请求作为共益债务清偿的，管理人予以支持。

（七）凡要求交付房屋的业主尚拖欠房款的，应当在交付房屋前付清房款及其他费用，具体付款时间由债务人或管理人另行通知。

（八）购房人存在其他债权的，如违约金等，可以向管理人申报。

（九）只要求交付房屋，未申报债权的业主，不作为债权人参加债权人会议。

二、白马义乌商贸城业主

（一）签订了商品房预售合同并经房管部门备案的情形，同嘉祥景苑业主，但二者存在下列区别：

1、白马义乌商贸城均系现房，不存在债务人后续建设问题。

2、因债务人委托威海白马义乌商业经营管理有限公司（以下简称白马义乌商业公司）返租业主购买的商铺，也不存在债务人交房问题。

3、因白马义乌商贸城项目已经过综合验收，购房人付清房款及其他费用后，债务人随时可以协助业主办理房屋产权登记手续。

（二）签订了商品房预售合同但未经房管部门备案的情形，同嘉祥景苑业主，但二者存在下列区别：

1、白马义乌商贸城业主购买的是商铺，不属于消费者。

2、债务人不存在因购房人违约，已经通过履行解除通知手续解除了合同的情形。

（三）白马义乌商贸城项目是债务人独自开发的，不存在与他人合作开发情形。

（四）关于以房抵债合同、一房两卖或多卖、明显不合理低价交易的处理，同嘉祥景苑业主。

（五）委托经营合同的履行处理：

1、债务人委托白马义乌商业公司与业主签订的委托经营合同，履行至2016年10月31日终止或解除。

2、根据委托经营合同债务人欠付的业主返租款，属于2016年4月30日至2016年10月31日期间的，由债务人在重整期间分期支付。

3、2016年4月29日债务人欠付的业主返租款，业主可以向管理人申报债权。其中一家业主债权在5万元以下（含本数）的，管理人在重整计划草案中列为小额债权组，在重整计划草案被法院裁定批准后按期100%清偿。

4、根据委托经营合同，业主有权按合同约定选择由债务人回购商铺。选择回购的业主，可以就回购款等向管理人申报债权。

5、不选择回购的业主，债务人随时可以协助业主办理房屋产权登记手续。业主可以自行经营商铺（包括自营或出租），但需要服从白马义乌商贸城的整体商业布局安排；也可以委托白马义乌商业公司统一对外出租，执行白马义乌商贸城商户的统一租金标准。

6、重整期间，若债务人对白马义乌商贸城商铺进行整体改造，改造费用由债务人承担，不需由业主分摊。

7、若因白马义乌商业公司提前解除委托经营合同给业主造成损失，业主要求承担违约责任或赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》第403条的规定，责任由委托方即债务人承担，白马义乌商业公司作为受托方不承担责任。

威海荣昌房地产集团有限公司管理人

2016年5月31日